泛海控股的转型阵痛期:去地产化仍是主战略

发布时间:2022年06月11日
       4月16日晚间, 泛海控股(000046)发布了2018年财报。全年实现营业收入124.04亿元, 同比下降26.5%;归属于上市公司股东的净利润9.31亿元, 同比增加9.31亿元。下跌 67.81%。报告期内, 公司毛利率为50.4%, 比上年提高12.3个百分点,

净利润率为20.6%, 比上年下降16.3个百分点。
       基本每股收益0.18元, 同比下降67.81%。关于业绩下滑的原因, 年报称, 受房地产行业调控政策影响, 2018年公司房地产业务的结算收入和净利润大幅下降。同时, 公司对部分有减值迹象的资产计提了资产减值准备, 业绩同比有所下降。去现实化仍是主要策略 2014年以来, 泛海控股的“去现实化”战略非常坚定。与其他刚刚尝试自身转型的房地产公司相比, 泛海的主营业务已经从房地产转向金融。从2018年收入占比来看, 房地产业务营业收入48.53亿元, 占营业收入总额的39.13%;金融板块收入约74亿元, 占比近60%, 其中信托业务、证券业务、保险业务分别占19.08%、12.08%和28.47%。拉长时间轴, 房地产板块占总收入的比重持续下降。从 2016 年的 75.17%、2017 年的 48.92% 到 2018 年的 39.1%3%。年初, 泛海控股以148.87亿元将北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目3块地块出售给融创, 被视为其在该项目中迈出的重要一步。深化转型。在北京、上海项目整体出售后,

泛海控股的房地产业务布局将聚焦武汉中央商务区项目。截至2018年底,

泛海控股拥有武汉中央商务区项目、北京泛海国际住宅区二期等8个未开发土地储备项目, 待开发土地面积462.91万平方米。尽管急于转型, 但去年泛海各业务板块的收入却不尽如人意。分行业看, 泛海控股的房地产、信托、证券、保险业务板块中, 仅保险业务收入同比增长9.81%, 其余营业收入均呈下降趋势。房地产、信托和证券收入同比分别下降41.21%、28.46%和23.82%。证券业无法弥补开支,

毛利率为-12.70%。房地产表现方面, 年报称, 年内可售项目主要分布在北京、上海和武汉。受开业时间较晚、调控政策趋严等因素影响, 房地产业务价值释放并不理想。其中, 北京、上海项目受调控政策影响, 实际进入市场时间明显晚于预期。对于金融业务收入的下降, 泛海表示, 信托业务受资管新规、市场波动等因素影响;证券业务受市场、政策等多种内外部因素影响, 业绩下滑明显。
       只在保险业务中, 控制子公司亚太地产年保费收入及净利润到位。即便如此, 其债务数据并未得到明显优化。截至2018年底, 泛海控股总资产2120.97亿元, 同比增长12.95%;负债总额1836.67亿元, 资产负债率86.60%, 连续三年呈上升趋势。期末短期借款144.36亿元, 一年内到期的非流动负债339.97亿元, 其余仍有短期融资款等流动负债。流动负债总额超过1000亿元, 但现金及现金等价物账面余额仅为146.67亿元, 短期偿债缺口不容小觑。
       在债务压力下, 泛海控股计划在2019年完成10亿元私募债发行、50亿元小公债等产品的审核发行, 并积极推进股权融资项目, 包括引入子公司战略投资者、119亿元非公开发行股票等。4月14日, 泛海控股发布2019年一季度预增公告, 预计实现净利润18.5亿元至归属于上市公司股东23.5亿元, 同比增长21.82%至54.75%;基本每股收益0.3560元/股~0.4523元/股, 去年同期为0.2923元。然而, 这一增长是由于其将泛海建设 100% 的股权出售给融创所获得的投资收益。未来, 泛海控股的主营业务将在强监管下面临风险和竞争。金融业“去杠杆、防风险”的政策思路与房地产业提速的长效机制建设正在进一步明确。年报直言, 激烈的市场竞争可能会增加公司经营业绩的波动性。